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[房产新闻] 最新!2019榆林房价走势明了,看看会降吗?

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发表于 2019-2-26 09:36:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,榆林市人民政府发布了《榆林市人民政府关于榆林市古城片区棚户区改造项目房屋征收的公告》,决定实施榆林市古城片区棚户区改造项目,依法征收该项目范围内的房屋及构筑物;同时决定实施西南新区棚户区改造项目(一期),依法征收西南新区棚户区改造项目(一期)范围内的房屋及构筑物。消息一经公布,榆林人最关心的就是未来榆林房价是否上涨?为回应广大网友,现作如下分析:



一、2014年以来榆林房价走势分析

(一)2014年到2017年上半年

榆林出现了经济大萧条,煤炭价格狂跌,民间借贷崩盘,老板纷纷跑路,购房者对开发商失去信心,为防止资金损失扩大,不敢再向已购但未建成的房子投资,开发商也因高利贷资金断链,无法偿还银行贷款,银行贷款大面积不良,已建楼盘断供,在建楼盘停工,房闹纠纷不断,法院各类案件聚集。以上多种因素导致恶性循环,房地产一片萧条,房子无人问津,房价一降再降,到2017年上半年几乎达到最低谷。





▲安居客统计的2015年榆林房价走势



(二)2017年下半年到2018年10月

经过三年多的阵痛期,部分民间借贷纠纷得到解决,银行不良贷款逐步清降,依法治国和构建诚信社会并重,国家宏观调控政策逐步显现,榆林经济回暖,煤炭价格有所回升;与此同时,棚户区改造货币化补偿向市场释放出资金,房地产市场逐步恢复建设,房价出现上涨,多数房闹消停,开发商交付了房屋,业主办理了按揭,到2018年10月前,榆林房价又涨到近年来的小高峰,但还是未超过2014年最高峰。





▲安居客统计的2018年榆林房价走势



二、2019年榆林房价将回归理性

榆林房地产市场好景不长,榆林有钱人多数在榆林有多套房,在榆林投资房产增值空间不大,还可能赔本,但西安不一样,王永康**到任后,西安先后出台多项利好政策,包括放宽落户政策,导致主导房价上涨最为关键的人口大幅度增长,未来西安房子增值空间较大,多数榆林人将闲置资金投向西安。相反,受西安投资热的影响,到2018年10月份以后,榆林房价正逐步回归理性,出现小幅下降,有部分榆林老牌开发商甚至敏锐的嗅觉到榆林未来房价的走势,出台降价优惠出售优质房屋的政策,以尽快回笼资金。



进入猪年,榆林房价依旧稳中有降。主要原因如下。



(一)榆林人口增长幅度有限

人口因素是导致房价增长的关键因素,但无论是教育、医疗资源,还是营商环境、法治环境等,榆林均无明显优势,且榆林社会信用体系被严重破坏,榆林外来人口流入动力不足,市政府也看到了这个制约榆林发展的严重短板,2019年连续发布了关于构建诚信社会和优化营商环境的政策;加之榆林本地人口随城市化进程来到城市生活、工作,农村富余劳动力早已被掏空。





▲榆林市政府打造诚信社会



(二)多数市民以经验决定投资

榆林市民已不再是2014年前的市民,一朝被蛇咬十年怕井绳,2014年榆林房价最高峰时,榆林人甚至半夜排队傻子般的按照开发商的各种忽悠、各种坑爹、各种手段往里钻,后来证明开发商的话多数不可信。因此,2018年前半年以来榆林房价小幅上涨属于市场因素,可以接受,但后期又有炒房嫌疑,市民已回归理性,不再中招。





▲一朝被蛇咬十年怕井绳的市民



(三)西安投资热影响继续扩大

从西安2019年元旦以来旅游业大幅增长来看,王永康**"西安年 最中国"活动的目的达到了,伴随着“一带一路”的国家政策红利,西安未来人口将会持续增长,西安房价上涨属于市场正常波动,有其合理性。因此,榆林人继续投资西安房子有增值的空间,也有多数人在榆林有了房子后,因子女接受高质量教育和自身接受较好的医疗资源等需要在西安投资买房。





▲“西安年 最中国”活动



(四)刚需族购买力严重不足

任何地方的有钱人除了自身拥有多套房外,往往会给子女也购买一套甚至多套房,榆林也不例外,因此这部分人因申报个人财产和国家未来出台房地产税以及反**等多种因素,不可能再在榆林投资买房,且这部分人的子女也无需在榆林买房。而真正的刚需族,除了多数80后在2014年那轮房价高峰期被开发商套进去,直到2018年多数接受了现实,办理了按揭,现在暂无改善的可能,剩下的多数为进城务工农民工及其80后、90后子女,这些人多数是租房居住,如果房子小幅降价还是不具有购买力,更不要说增长了。





▲刚需族买房的压力巨大



(五)国家税收大政策的影响

房地产税已经提了多年,并已经在全国**立法日程中,习**总**对于“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”十分明确,随着国家依法治国理念不断深入人心,反**斗争不断向纵深推进,相信炒房会成为过去,房地产回归理性,像西方国家房地产一样健康发展将是常态。





▲全国**正推进房地产税立法



(六)棚户区改造资金并不影响

2018年住建部要求各地因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。本轮榆林棚户区改造继续采取货币化补偿的模式,一方面,说明榆林库存房子数量大,去库存压力较大;另一方面,即使采取货币化补偿,因政府主要是向银行贷款80%,自筹20%,但现在银行的压力也大,不一定能够很容易拿到这部分贷款。





▲本轮棚改为货币化补偿



(七)已建或在建商品房数量大

根据榆林市房地产信息网,及2018年榆林市住房公积金管理中心合作的住房公积金按揭贷款楼盘,大约有60到80个已建或在建楼盘,粗略估算这些楼盘就可以得出榆林现有库存的体量,而2019年已经公布的这两个棚户区改造项目,其中西南新区棚户区改造项目一期为808套,古城片区棚户区改造项目虽未公布,也可估算出来,二者相加远远没有已建和在建楼盘库存大,供应明显大于需求,何况棚改房屋往往是本地人的,也是所谓的房东,拆迁之前多数房东拥有已购的商品房,棚改资金不一定非得新买房。





▲2018年多家媒体报道了已建或在建楼盘



明眼人可以自己预测一下2019年榆林房价会不会回归理性。

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