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2011年调控的结果:房价可能不会暴跌!

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发表于 2011-3-28 15:31:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
这一次调控,政策前所未有的严格。行政、金融双管其下。一年已过去1/4,房价到底升降如何会在2季度有明显体现。
目前看起来,今年房价应该不会如空军的预期暴跌。或者说,还看不到暴跌的可能。或者说,丧失过去3年那样戏剧化的波动的各方面的条件。淡定、沉稳,是目前各方面的一致行为,且也有条件这么做。
2006年楼市进入快涨渠道,2007年到达巅峰。在宏观经济危机的带动下,2008年房价跌入谷底,腰斩。而2009年的迅猛救市,导致交易迅速回暖,房价报复性反弹,2010年房价比2008年涨1倍成为常态。
   那一轮暴跌的前提:
  1.全球经济危机,还是几十年一遇的规模。
  2.发展商过了好几年好日子,很多实力弱的跟风介入。到了2008年,资金来源被断;置业者信心不足;看不到经济何时走出谷底。所以才义无反顾腰斩自救。
  3.置业者的工作生意和收入受到影响,对前景感到悲观。勇于抛售负资产物业,度过难关。
  4.楼市泡沫明显,政府调控几年,越调越高。但是确实想调下去。何况金融危机来了,不调,整个银行和经济都给拖进去。
   那一轮暴涨的前提:
  1.经济进入低谷,产业复兴困难,民生需要刺激和信心
  2.中国不能依赖美国复苏带动,必须刺激内需
  3.国家是稳定的,民间财富比较多,实际购买力强。
  4.80后开始谈婚论嫁,婚房是必须解决的问题,刚性需求强劲。
  
   而2010年开始,ZF看到房价过快上涨的风险,开始进行调控。市场可能会简单的暴涨暴跌,这么短期内就重新抄底高抛的循环,让简单的投机分子笑么?
   事实是没有的。80后和改善型置业们,很落力地继续增加交易量,推高房价。资金迅速向二三线流动,带动二三线比一线城市更大涨幅也更多泡沫更大风险。
   但是,严酷之际的调控执行几个月了,有真正导致暴跌的条件么?
  目前从市场的反应看,可能没有。只是,还是必须调控,让房价相对稳定地上涨,泡沫和风险受控。就像2004年-2007年,每年都调控,每年都涨。只是,如果真的像2004-2007年,房价可能涨幅和速度没那么快;投资的杠杆性比较弱;失去了投机性和短期投资价值。
  1.世界经济复苏,还是比较明显的。国内经济不错,就业和收入数据都不错。民间消费欲望和能力比较强。
  2.80后工作进入中层,收入增加,刚需得更明显,也有一定的购买力。
  3.投资者和投机者,因为限购,也无其他投资渠道。一则不愿意放盘,二则底子还殷实。所以没产生恐慌,没有抛弃的趋势。过往的经验告诉他们,坚持持有,比所谓追高放盘更好。
  4.发展商经过洗礼,看清了实质,非常淡定。一线城市新盘供应量远低于需求量。多数发展商,资金并不真的吃紧。更愿意高价吊着卖。不想再发生以前那种一日售磬后1年翻番的事情,让业主赚了大头去。
  5.地区政府很明显是维稳,能接受涨,而不希望跌。
  6.银行只要坚持5成、利率上浮,就几乎没风险。满足限购限贷的资格下,尽量放贷,放吧放吧,这么肥的生意不能不做。
  7.日本地震,电子产业受影响。短期反刺激中国民生品对日出口;长期,日本会向往输出资本,惠及邻国。重建,其实是刺激GDP最好的办法。就像四川地震。
  
   所以,楼市很可能在调控下,进入一种以自住、刚需(首套、改善)为主的相对稳定的阶段。房价波动可能不会太大。
  如果持续限购,那么资本会流向小产权、农民房、商铺和工业厂房;住宅可能年内轻微下降,但很快又被80后给支撑起来。
   如果限购限贷放松,房价很可能像过去,每年20-40%不动神色的上涨。直到下一个泡沫破灭。
   如果持续限购,楼市失去投机、杠杆、短期回报的优势。资金还可能流向股市。股市可能是个机会。当人们普遍在股市赚钱后,会把利润又转购不动产。
  
   目前局势下,楼市如果要暴跌。必须有一个外力,一个不能预期的外力。彻底打破发展商和已持有物业的投资者的信心。
  这个信心,应该不是保有税和物业税。那只是增加成本,减少冲动置业而已。
   这个外力应该是影响经济方面的。或者说,对经济的不利好的或者不好的预期,才可能带来普遍对房价的没有信心。才可能有发展商的降价、投资者抛售。
  
   目前,更可能刺破泡沫的是3-4线城市。那些地方,更像过去几年的一线城市。新区、新房,中产拼命投资罔顾了风险。市场对2手房的需求并不足,普遍的社会购买力也不足够(哪怕城市化)。发展商鱼龙混杂,实力不一,楼盘质量不一。地区ZF对楼市健康、调控没有完整的认识。如果继续限贷限购,或限贷限购、物业税大面积向3-4线推,如果实体经济向好资金有更多出路,那么可能实力弱的发展商在遭遇销售不畅时,率先降价。而新房降价又会迅速摧毁没有投资历史经验的当地的投资者,导致抛售。而当地2手市场的不发达和从风心态,抛盘都找不到接手。
  
   总之,看起来,目前1线城市需大于供,80后需求猛烈、中产家底殷实,限购限贷导致流通性降低、资本无处可去。那么,1线的价格很难暴跌;只是可能也不至于暴涨。
   而1线的资金,可能迅猛流行3-4线。导致3-4线打地基就售罄的泡沫。而这些资金其实比较弱,而敢更深度参与其实比较专业的地产开发。那么,风险就存在这里。如果3-4线的击鼓传花传不出去,3-4线先崩盘。3-4线崩盘,导致地产行业的信心落实,影响1线流出的资金折损和信心,才反过来影响1线城市对楼市的投资信心。
  而3-4线的问题,应该至少是个2-3年的问题。
  
   所以,2008年低谷到2010年的报复反弹到2011年初的价格历史高低,这是一个新的经济周期的启动。接下来的2-4年,可能是1线的稳定期;是2-4线的大波浪上升期。然后,可能会因为泡沫本身或外力,3-4线先破灭,弥漫成一个全国性的房价下跌。
  
   而从投机和投资本身来说,短期跟着主流资金、趋势舆论走,也是现实的选择。跟风也有对的地方,只是不知道是否能率先出来。所以,目前,1线的闲置资金,去3线城市购买优质物业,1-2年内抛售,可能是可行的。
  
   因此,从80后和普通中产来说。如果是刚需的自住的手套或改善型,买得起,是可以买的。
   如果还有闲置资金,适当玩一下3-4线的投资,也是可行的。但是一定要想办法在别人跑之前先套现逃跑。
  
   从经济周期来说,2008-2018,是一个整体周期;中间或许会有个4-5年的小阶段。周期或可预,但具体的点、波浪形的幅度是不可能预测的。所以,哪怕知道,也是木用的,哈哈。
  
   另外,目前深圳开始一些本该稳定持有物业的人出售住宅的现象。所以,房价要大涨也是不容易的。因为很多人会开始觉得现在的价格本身是个高点!!!
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